※ [マンション管理] マンション購入後にやっておかないといけない事

現在、住んでるマンションは２戸目で前回購入したマンションを売却し、築１年の中古マンションとして購入しました。マンション購入を２度もやってるといろいろと判ってきまして、「購入当時　こうしておけばばよかった」と思うことがいくつかります。最近　ＯＮ・ＯＦＦともにマンションを購入（予定）の知人が増えてきたので購入後の注意点なるものを列記しておきます。

新築マンションの場合、殆ど管理会社に委託管理しているはずです。管理会社とのトラブルは意外と多く　入居直後から数年の間に出てくるものです。

・竣工図等の完成図書を管理組合で必ず管理する
図面はいろいろな所で必要となってきます。管理会社任せだと倒産時に紛失なんて事もあるので管理組合でしっかり抑えておきましょう。

・管理費よりも修繕積立費に重きを置く
３０戸くらいの規模のマンションなら１５年後の大規模改修に２千万円必要になります。現在の修繕積立費で１５年後に２千万円貯まっていますか？　段階的に値上げの計画は出来ていますか？

・通帳名義を管理組合の初代理事長とし、通帳の管理は管理組合とする
管理会社名義の口座になっていると倒産したときに回収不可能になります。裁判を起こしても負けます。かならず「○○マンション管理組合　理事長　▲×□太郎」の名義しましょう。

・通帳や印鑑は管理組合役員が管理する（管理会社に預けたりしない）
これも倒産対策です。知らない間に使い込まれていたらあとから回収するのは大変苦労します。

・口座引落は　オーナー　→　管理組合　→　管理会社　の流れに変更する。
オーナー　→　管理会社→　管理組合　の流れになっている所が多いようです。管理会社から管理組合に移される期間が異常に長い場合は特に要注意です。（通常一ヶ月）不安を一掃するにはオーナー　→　管理組合　→　管理会社の流れにするのが一番安心です。

・瑕疵保証（アフターサービス）期間内にちゃんと調べ、要求するべきところはきっちりと要求する。
供用部の瑕疵については管理組合が交渉しますが占有部は個別交渉となります。このときの常套手段は「そのようなクレームはお宅だけですよ　使い方に問題があったのでは？」　入居者の横の繋がりが無いことをいいことにとても失礼な事を言ってきます。占有部であっても事前に管理組合に相談しておくといいでしょう。　管理組合は竣工図や構造計算書を第三者機関にチェックしてもらい竣工図と実物が違う場合はその事情を説明を受けましょう。場合によっては図面通りに修繕してもらうか図面の書き直しを要求しましょう。

・管理会社の管理委託契約の内容をきちんと精査する。
よく読むと管理会社側に不当に有利な内容になっていたりします。あまりに不利な内容は無効ですがきわどい内容もいっぱいあります。管理会社がどこまでやってくれるのかを明確に把握するためにもめんどくさがらずにちゃんと見ましょう。

・駐車場の代金が全額　修繕積立費に宛てられているか？
駐車場代金はかなり高額なります。本来これらは全額、修繕積立費に充てられるべきものですがそうでない場合は管理会社のその旨　改善要求をしましょう。

・水道料金差額を管理会社が着服していないか？
水道料金を管理会社に払っている場合、まず着服を疑って下さい。通常マンションには親メーターと戸別メーターが付いています。水道局との契約関係で　戸別メーターの合計金額　＞　親メーターの金額　となり差額は本来管理組合に還元されるべきものです。

・売れ残り住戸が存在する場合、その修繕積立費や管理費はどうなるのか？
通常、住宅販売会社が払うものですがそうでない場合もあります。（契約書でしっかりガードしている卑劣な不動産屋もあります）

・できるだけ早期に自主管理体制に移行する。
前のマンション、現在のマンションともに管理会社に委託契約でした。どちらも自主管理移行した後で倒産していてもう存在していません。全ての管理会社がそうだとは言いませんが社会保険庁と同じような体質の管理会社が多いと聞きます。ちょっとした修理に異常に高い修繕費を請求してきたりします。施工業者の選定やコスト軽減の努力が全く見られません。異常に高い修理費には施工業者から管理会社へのバックマージンが含まれている事もあると聞きます。私が付き合っていた２つの管理会社はまさにそのような会社でした。マンションは自分たちの財産なので自分たち関心を持ち、勉強し、自分たちで管理していくのが理想です。